Ladri di case e occupazioni abusive: cosa dice la legge

Ladri di case e occupazioni abusive, cosa dice la legge.

L’occupazione abusiva di abitazioni e immobili in generale è un problema atavico, di cui la mia agenzia investigativa Octopus si occupa dal 1988.

L’odioso fenomeno si manifesta nella sua forma più violenta e prepotente, quando l’occupante sceglie un immobile e se ne appropria clandestinamente perché è disabitato o è abitato da una persona particolarmente debole e indifesa.

L’occupazione abusiva si scontra col diritto costituzionale alla proprietà privata e con gli Art.li 634 bis del C.P. e il 321 bis del C.P.P., secondo i quali normalmente interviene la magistratura, tuttavia nei casi di usurpazione della propria abitazione principale e quando le vittime sono particolarmente fragili è previsto l’intervento diretto delle Forze dell’Ordine.

Recentemente è stato approvato l’articolo 634-bis del Codice Penale, che punisce l’occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui e sue pertinenze con pene dai 2 ai 7 anni e l’articolo 321-bis di Procedura Penale che regola la reintegrazione nel possesso dell’immobile, secondo procedure molto rapide che prevedono l’intervento diretto delle Forze dell’Ordine, senza necessità di decreto di restituzione dell’immobile emesso dal magistrato.

Inoltre, l’occupazione abusiva di immobile può comportare una serie di reati a carico dell’occupante per violazione di domicilio e invasione di proprietà privata; non di rado l’occupazione abusiva comporta danneggiamento e violenza privata; spesso chi occupa si appropria anche delle cose trovate all’interno dell’immobile occupato, commettendo furto. Sono tutti reati perseguibili a querela di parte, a meno che ci sia stata violenza che innesca la procedibilità d’ufficio.

L’unica opposizione che può fare l’occupante alla sua convocazione in giudizio penale è lo ‘stato di necessità’ (previsto dall’Art. 54 del Codice Penale).

È molto più lunga e farraginosa la procedura in caso di immobili che non sono l’abitazione principale. Per difendersi da un’occupazione occulta o violenta del suo immobile, il proprietario può richiedere l’azione di reintegrazione in base all’Articolo 1168 del Codice Civile. Il proprietario che subisce l’occupazione illegittima può intentare azione di reintegro entro un anno dall’inizio dell’occupazione o dalla scoperta di essa e, previa ordinanza del Giudice, l’occupante abusivo deve lasciare volontariamente o coercitivamente l’immobile. L’azione di reintegrazione, in genere, è procedura rapida ed efficace, tuttavia prevede l’onere della prova a carico dell’usurpato, non solo circa la subita usurpazione, ma anche circa la tempestività della scoperta della subita usurpazione, secondo il parametro della diligenza ordinaria (Cassazione civile – sentenza 03/09/2021, n. 23870). Quest’ultimo onere della prova sussiste qualora l’occupante eccepisca, invece, l’intempestività del proprietario nel ricorrere all’azione di reintegrazione.

Qualora sia trascorso più di un anno dall’occupazione clandestina della propria abitazione è possibile intentare, invece, un’azione di rivendicazione (Art. 948 Codice Civile) molto più lenta e propedeutica all’esecuzione forzata dell’esproprio, una volta stabilito il diritto di proprietà e l’occupazione abusiva. Si tratta di una procedura più idonea a far valere i propri diritti a seguito di lunghe dispute ereditarie o per interrompere l’usucapione di un immobile dopo un lungo periodo di assenza o, anche, per rivendicare il proprio diritto di usucapione su immobili trasferiti a terzi, ecc.

Nelle loro forme meno cruente e più frequenti, le occupazioni abusive avvengono da parte di ex-inquilini che si rifiutano di lasciare l’alloggio allo scadere del contratto d’affitto, per difficoltà a trovare un’altra abitazione o per ripicca a seguito di discussioni con l’affittuario. In tal caso si può ricorrere alla procedura di sfratto per finita locazione (Art. 657 Codice di Procedura Civile) o per morosità (Art. 658 CPC), poiché spesso verso la fine della locazione questo genere di inquilini cessa anche di pagare l’affitto.

Il proprietario dell’immobile occupato abusivamente ha l’onere della prova anche nella richiesta e quantificazione del danno (tutela risarcitoria) derivato dall’occupazione. Per questo consiglio i Clienti della mia agenzia investigativa Octopus di mettere immediatamente in affitto o in vendita l’immobile occupato e portare comunque avanti trattative ben documentate con potenziali affittuari o acquirenti, salvo poi ricevere il loro rifiuto a concludere l’affare per causa degli occupanti.

Come prevenire l’occupazione abusiva.

In quasi 40 anni di indagini per cause tra proprietari di case e inquilini, ho abbastanza esperienza per stilare il seguente elenco delle cose da fare e quelle da evitare per ridurre significativamente il rischio dell’occupazione abusiva dei propri immobili:

• Non trascurate i vostri beni immobiliari anche se disabitati; spesso l’aspetto abbandonato e trasandato di una casa o di un immobile commerciale lo rende facile bersaglio di occupanti occasionali.

• Dotate l’immobile di un valido sistema d’allarme e videosorveglianza. Oramai esistono telecamere, come Reolink Go Ultra o Reolink GO Ranger PT (https://reolink.com/it/), completamente autonome nell’alimentazione e nella trasmissione dati, che funzionano anche in costruzioni senza corrente elettrica o su terreni isolati, inviandovi in tempo reale le immagini dell’accesso abusivo.

• Anche se prestate temporaneamente un vostro immobile ad un amico, fategli firmare un contratto di comodato ad uso gratuito, preferibilmente a tempo indeterminato o precario. Ovviamente qualsiasi contratto d’affitto non regolare o in nero è sconsigliabile, perché espone il proprietario a una serie di rischi, oltre all’occupazione abusiva.

• Se l’inquilino non dà sufficienti garanzie di un’occupazione stabile e a tempo indeterminato, chiedete garanzie fideiussorie accessorie a nome di parenti con maggiore solidità finanziaria e patrimoniale.

• Quando vi accorgete d’essere stati occupati e andate a reclamare, fatevi accompagnare da un testimone e videoregistrate col vostro smartphone la reazione degli occupanti.

• In caso di occupazione presentate subito querela penale a seconda delle circostanze per violazione di domicilio e invasione di proprietà privata, danneggiamento e violenza privata, furto e aggressione o minacce.

Cosa può fare l’investigatore privato in caso di occupazione abusiva.

La mia agenzia investigativa Octopus di Cassano d’Adda affianca i proprietari di case dal 1988 per combattere le occupazioni abusive, verificare le referenze di candidati inquilini e favorire le trattative di sgombero. Gli ambiti principali in cui gli investigatori privati Octopus operano sono:

• Informazioni preventive sulla solvibilità e serietà di candidati inquilini al fine di prevenire brutte sorprese.

La mia prima agenzia investigativa Octopus di Treviglio si occupò delle informazioni preliminari su un’azienda che gestiva linee erotiche, molto in voga tra gli anni ’80 e ’90, e che voleva affittare l’openspace di un mio Cliente. L’agente immobiliare sollecitava la chiusura del contratto, sostenendo che quello delle linee erotiche fosse un business sicuro che non conosceva crisi.

Scoprii che il call-center era solito cambiare sede ogni tre o sei mesi, lasciando numerosi mesi di affitto arretrato.

• Informazioni sulla composizione familiare e individuazione di condizioni familiari a rischio.

Un Cliente della mia agenzia investigativa Octopus di Cassano d’Adda mi ha chiesto recentemente informazioni su un suo candidato inquilino, sul quale aveva già raccolto numerose informazioni molto rassicuranti dal punto di vista economico e patrimoniale.

Confermai la solidità finanziaria, ma sconsigliai il contratto a causa di una rovinosa separazione matrimoniale che l’inquilino si accingeva ad affrontare. Il mio Cliente non mi ascoltò e dovette ricorre ancora a me per riuscire a sfrattare l’uomo e recuperare gli affitti arretrati.

• Indagini patrimoniali e finanziarie su inquilini morosi e occupanti abusivi per verificare la legittimità dell’invocato “stato di necessità” e per favorire la trattativa stragiudiziale allo sgombero o il recupero crediti.

Un’impresa di costruzioni, Cliente della mia agenzia investigativa, aveva acquistato una palazzina in pessime condizioni di manutenzione e semivuota con l’intenzione di ristrutturarla e vendere gli appartamenti. Propose agli inquilini laute buonuscite, riuscendo a svuotarla quasi completamente, tuttavia resistevano tre inquilini che giocavano al rialzo, non pagando più l’affitto, sostenendo di non sapere dove andare e di essere in grave stato di necessità.

Sorvegliandoli, scoprii che tutti e tre abitavano oramai altrove e fingevano solamente di non potersi spostare per alzare il prezzo della loro buonuscita.

• Sorveglianze al fine di comprovare il subaffitto illegittimo e agevolare lo sfratto.

Un Cliente della mia agenzia investigativa Octopus di Milano era disperato: aveva affittato un appartamento a due donne che usavano l’alloggio per prostituirsi.

La prostituzione non è reato in Italia, pertanto le due moleste inquiline non potevano essere sfrattate. Anzi: il proprietario dei muri, ove si esercitava l’antico mestiere, rischiava il favoreggiamento della prostituzione, che invece è reato. Gli consigliai di presentare un esposto in Commissariato per mettersi al riparo da questo rischio, a seguito del quale la Polizia procedette a una perquisizione, trovando cocaina ma in quantità irrilevante.

Dopo qualche mese il Cliente mi chiamò disperato, perché alle due prostitute se n’era aggiunta una terza, invece io ne fui contento e gli suggerii di sorvegliarle per dimostrare la frequentazione abitativa assidua della terza non autorizzata. Poi una sera fui particolarmente fortunato: filmai una furibonda discussione in strada delle tre prostitute per questioni di soldi; le due inquiline regolari erano furiose perché la loro subaffittuaria era in ritardo con la “renta”. In questo modo dimostrai senza ombra di dubbio che le due titolari del contratto d’affitto avevano subaffittato illegalmente l’appartamento.

Una simpatica Giudice, dopo aver esaminato le mie prove e avermi convocato a testimoniare, dispose lo sfratto.